Stel het is maandagochtend. Op een bouwlocatie in Limburg ligt er niets anders dan een kale funderingsvloer. Vijf vrachtwagens komen aanrijden en een team van specialisten gaat aan de slag. Diezelfde middag staat er een wind- en waterdichte woning, klaar voor de afbouw. Dit is de dagelijkse praktijk van MorgenWonen.
MorgenWonen, dat ruim twaalf jaar geleden begon als een tamelijk onbekend experiment in industrieel bouwen, is intussen uitgegroeid tot een serieuze kracht in de Nederlandse woningbouw. Directeur Martin Flint blikt terug op die periode: ‘Kort na onze oprichting was er veel scepsis. Het zouden fabriekswoningen zijn, werd denigrerend gezegd, eenheidsworsten, dertien-in-een-dozijnhuizen. Dat beeld is intussen wel gekanteld. Iedereen ziet nu dat er met industriële bouw veel variatie mogelijk is, die aansluit bij moderne woonbehoeften. En dat de kwaliteit van de woningen enorm hoog is.’
In al die jaren bouwde MorgenWonen meer dan 4.000 grondgebonden woningen, in zes eigen fabrieken. De woningen worden er in 35 delen geprefabriceerd, vervolgens per vrachtwagen naar de bouwlocatie gereden en ter plekke in één dag gemonteerd. Eén woning per dag, per productielijn. Het resultaat: oplevering in gemiddeld 20 tot 25 weken, terwijl traditionele bouw al gauw een jaar in beslag neemt. ‘Onze mensen op de bouwplaats noemen het niet voor niets de Champions League van het bouwen’, zegt Martijn Winters, manager Sales en Marketing. ‘Het gaat razendsnel en tegelijkertijd veilig.’
Snelheid, kwaliteit en betaalbaarheid
Daarbij zijn snelheid, kwaliteit en betaalbaarheid de drie pijlers van MorgenWonen. Alle woningen worden gebouwd onder optimaal geconditioneerde omstandigheden, wat zorgt voor een constante kwaliteit die in de traditionele bouw minder goed te garanderen valt. MorgenWonen kiest verder bewust standaard voor hoogwaardige afwerkingsniveaus. Zo worden alle woningen voorzien van kunststof kozijnen met zonwerend triple glas. Dat is het meest duurzaam en het best isolerend. ‘De eerste woningen zijn ooit door Dik Wessels zelf als beleggingswoningen afgenomen’, zegt Flint. ‘Hij wilde geen gedoe. Daarom hebben we ook altijd voor hoogwaardige afwerkingsniveaus gekozen.’
Door de jaren heen zijn de woningen van MorgenWonen ook flink betaalbaarder geworden. Winters: ‘In de beginjaren waren ze nog duurder dan de traditionele bouw. Maar vanwege doorontwikkeling zijn we ieder jaar slimmer, efficiënter en goedkoper geworden. Nu zijn onze woningen flink goedkoper dan de traditionele bouw.’
Het concept bedient inmiddels ongeveer twee derde van de totale woonvraag in Nederland: sociale huur, middenhuur en koop in het lage en middensegment. En dat met achttien typen grondgebonden woningen en appartementen, in ruime variatie, passend bij vrijwel ieder beeldkwaliteitsplan.
Volatiele markt vraagt om strakke regie
MorgenWonen opereert in een markt die de afgelopen jaren een stuk grilliger is geworden. Flint en Winters noemen drie uitdagingen. De eerste: vergunningsprocedures die steeds onvoorspelbaarder zijn. Uitlopende planningen zijn voor iedere bouwer een hobbel, maar voor een industriële bouwer misschien nog wel extra. ‘Uiteindelijk moeten wij een schokkerige markt zien te vertalen naar een stabiele productielijn’, legt Flint uit. ‘Iedere dag halen we twee woningen uit de fabriek. In de toekomst moeten dat er meer worden. Die continuïteit borgen, terwijl projecten kunnen verschuiven, dat vraagt van ons een strakke regie.’
De tweede uitdaging: nuts. Als de vergunning er eenmaal is, kan de nutsaansluiting – met name elektriciteit – al snel één tot twee jaar extra vertraging opleveren. Om dat te ondervangen, werkt MorgenWonen altijd met een prefab meterkast. Flint: ‘Die is vooraf gecertificeerd en bekend bij netbeheerders, waardoor het aansluitproces efficiënter verloopt.’
De derde uitdaging is de volatiliteit aan de vraagkant. De particuliere markt, de corporatiemarkt en de beleggersmarkt bewegen alle drie in hun eigen ritme. ‘De beleggersmarkt is momenteel gewoon slecht’, stelt Winters. ‘En bij corporaties zie je dat hoge ambities soms opeens stilvallen door politieke ontwikkelingen. Dat vraagt dat we extra goed kijken naar onze planning.’
MorgenWonen speelt op dit alles in door voldoende projecten in de pipeline te houden om verschuivingen op te vangen. ‘Net zoals de KLM wel eens vluchten overboekt, boeken wij ook wel eens over’, zegt Winters. ‘Als we zien dat de kans groot is dat een van de projecten verschuift, anticiperen we daarop.’ Hoe complex de uitdagingen ook lijken, Flint en Winters zijn er allesbehalve somber over. ‘Commercieel gaat het met ons hartstikke goed. De voorraad groeit en we denken dat we volgend jaar ook daadwerkelijk verder kunnen groeien.’
Schaalbaarheid: de derde productielijn
Die groei moet onder meer gestalte krijgen dankzij een derde productielijn. Volledig toegewijd aan appartementen. Want MorgenWonen zet sinds een jaar ook stappen in de wereld van gestapelde bouw. ‘We zijn al twaalf jaar actief met grondgebonden woningen, en dat blijven we’, zegt Flint. ‘Tegelijkertijd willen we onszelf blijven ontwikkelen. In de markt zien we een toenemende vraag naar gestapelde bouw. Wij zien kansen om daar met industriële bouw op in te spelen.’
Inmiddels zijn de eerste twee appartementenblokken gerealiseerd en zijn er ongeveer 800 appartementen in voorbereiding. Die komen vooralsnog uit dezelfde productielijnen als de grondgebonden woningen, maar dat vraagt extra tijd in de fabriek. De dedicated appartementenlijn moet dat oplossen. Winters: ‘We richten ons erop dat we medio 2027 een productielijn hebben die alleen maar appartementen oplevert. Met dezelfde snelheid, dezelfde kwaliteit en dezelfde betaalbaarheid als bij onze grondgebonden woningen. En ook hier: één woning per dag.’
De capaciteit van MorgenWonen groeit daarmee van de huidige 440 naar zo’n 700 woningen per jaar. Maar haast wordt bewust vermeden. ‘We noemen dat beheersbare opschaling’, zegt Flint. ‘We zetten pas echt de stap als we ook zeker weten dat we het volume hebben om die lijn te vullen. We willen niet de fabriek neerzetten en ons dan afvragen wat we ermee moeten. Zo kijken we altijd een paar jaar vooruit in wat we gaan bouwen. Ambitieus, maar realistisch.’
Dit artikel is gesponsord door MorgenWonen.
