Nicolle Terlouw is directeur Vastgoedontwikkeling bij Dura Vermeer Bouw Zuid West. Peter Klevering is directeur Gebiedsontwikkeling bij Dura Vermeer Divisie Bouw en Vastgoed. Ze hebben uitgesproken ideeën over deze nieuwe vorm van waardecreatie in gebiedsontwikkeling. ‘Maar we pretenderen niet dat we de waarheid in pacht hebben. We blijven leren, onderzoeken en kennis opdoen, zeker op alle nieuwe vraagstukken die op ons af komen’, zo benadrukt Terlouw. ‘Het leuke is: elk project en elke samenwerking is weer anders.’
Kwaliteit
Maar eerst, wat is de waarde in een gebiedsontwikkeling eigenlijk? Het gaat niet alleen over geld, zeggen Terlouw en Klevering, want huizen verkopen onder de huidige marktomstandigheden met grote schaarste lukt uiteindelijk wel en een plint tegen de kostprijs ‘wegzetten’ lukt doorgaans wel. De waarde zit in kwaliteit. Dan gaat het bijvoorbeeld over beleving of gevoel. ‘De kwaliteit van een woongebied is af te meten aan de afstand vanaf de voordeur waar je je nog thuis voelt’, zegt Klevering. ‘Is dat als je de voordeur hebt dichtgetrokken? Of voelt het als thuiskomen zodra je de straat in wandelt? Of als je een herkenningspunt in de stad ziet?’
Als je diversiteit organiseert, dan creëer je een sociaal klimaat dat bestendig is”
Daarnaast is ook toekomstwaarde belangrijk, zo vult Terlouw aan, niet alleen over tien of twintig jaar maar ook over vijftig jaar of meer. ‘Dan gaat het niet alleen om duurzaamheid, maar ook om hoe een plek blijvend aantrekkelijk is voor zoveel mogelijk verschillende mensen. Dat kun je sturen. Als je diversiteit organiseert, dan creëer je een sociaal klimaat dat bestendig is.’ Voorbeelden hiervan zijn de 5 Generatie buurten die Dura Vermeer ontwikkelt. Maar bij diversiteit hoort ook nadenken over verschillen in betaalbaarheid van woningen en mogelijkheden om door te stromen.
Zeven lagen
Het zijn zo maar wat elementen of ‘lagen’ die de waarde van een plek beïnvloeden. Er zijn er nog veel meer. Om meer grip daarop te krijgen, werkt Dura Vermeer aan een visie op integraal duurzame gebiedsontwikkeling. De kapstok bestaat uit zeven lagen. Terlouw en Klevering nemen ze één voor één door. ‘Het is heel duidelijk: het begint met mensen. Dus de eerste laag is leven’, zegt de directeur Gebiedsontwikkeling.
De tweede laag is beweging. Die gaat over hoe mensen zich bewegen door de wijk, maar ook over alle soorten van stromen – bijvoorbeeld energiestromen. ‘De openbare ruimte is de derde laag die we onderscheiden’, zo vervolgt hij. ‘De kwaliteit van de openbare ruimte bepaalt of iets een fijne woonomgeving is of een fijne plek om te vertoeven.’ Als vierde komen de gebouwen. ‘In een duurzame gebiedsontwikkeling gaat het bijvoorbeeld ook om onze verantwoordelijkheid voor de prestatie van die gebouwen en de materialisatie.’
Locatie
Erg belangrijk is de vijfde laag: de infrastructuur, of de verbindingen en de ontsluiting van het gebied. Terlouw en Klevering komen daar later op terug. Eerst gaan ze naar laag zes: de natuur. Klevering: ‘Dan gaat het bijvoorbeeld om biodiversiteit. Het is duidelijk dat wij de verantwoordelijkheid hebben om hierin te investeren, maar we krijgen er ook veel voor terug. Zo is het heel inspirerend om te leren wat ecosysteemdiensten kunnen doen voor gebiedsontwikkeling.’
De lagen zijn niet hiërarchisch gedefinieerd, dus de zevende is zeker niet de minst belangrijke. De laatste laag is die van de locatie. Wat bepaalt het gebied historisch gezien? Maar ook: Wat gebeurt er in de toekomst? Hoe verantwoord is het om te bouwen als het gaat om bodem, water en klimaat?
Houvast
Het lijkt een enorme puzzel om al die lagen en dwarsverbanden de aandacht te geven die ze verdienen, maar Terlouw ziet dat anders. ‘Het geeft juist veel houvast. Dat is interessant, want je krijgt ook een heleboel cadeau als je op een locatie begint. Vanaf het moment dat we starten kunnen we langzaam aan al deze lagen werken en kijken waar ze elkaar raken. Dit voortraject heeft tijd nodig en dat is maar goed ook. Als je te snel gaat, zou je veel zaken over het hoofd zien. Bovendien, je doet niks alleen. Je hebt te maken met een enorm veld aan stakeholders. Van omwonenden tot kopers, van ambtenaren tot politiek, van stedenbouwkundigen tot verkeerskundigen, van ontwerpers tot bomendeskundigen, ga zo maar door. Juist daarom vinden we het zo leuk om hiermee bezig te zijn! De ‘kapstok’ van zeven lagen is dan een mooi hulpmiddel om het in goede banen te leiden.’
Community
‘Zo zijn we heel druk bezig om waarde te realiseren’, legt Klevering uit. ‘Je moet echt heel ver van tevoren nadenken over welke doelgroepen in een gebied gaan wonen, hoe het gebruik eruit ziet, hoe het gebied gebruikt wordt en welke functies of voorzieningen het nodig heeft. Al een paar jaar voordat er ‘buiten’ iets gaat gebeuren zijn wij al in gesprek. We starten bijvoorbeeld een community waarin we mensen kunnen bevragen: wat zou je hier willen doen en wat heb je daarvoor nodig. We nodigen actief ondernemers uit of mensen die er van dromen om te gaan ondernemen. En we zetten meestal een zogenaamde ‘stadmaker’ in als aanspreekpunt. Die wordt de spin in het web van potentiële gebruikers op die plek.’
Zo werkt de ontwikkelaar stap voor stap naar het daadwerkelijk programmeren van functies toe, leggen Terlouw en Klevering uit. Daarna speelt de vraag: hoe lang blijf je als ontwikkelaar betrokken in een gebied? ‘We blijven totdat het functioneert zoals we van tevoren hebben bedacht’, zegt Terlouw. ‘Het varieert per plek hoe lang dat precies is. Maar meestal zijn wij er tot twee jaar na oplevering nog wel te vinden.’
Het grotere geheel
Soms zoekt de ontwikkelaar wat ‘vertraging’ in het proces, legt Klevering uit, om voorzieningen te laten floreren. Als voorbeeld noemt hij het Haarlemse programma Stad tussen de bomen. ‘Het heeft even geduurd, maar er zit nu een goede horecavoorziening en daarmee komt het plein tot leven. Als je – zoals vroeger – de plint verkoopt op het moment dat je klaar bent met de opstalontwikkeling, doe je jezelf tekort. Dan zit de waarde er nog niet in. Nu zit er een fijne huurder in en het functioneert goed in combinatie met de mobiliteitshub. Ze versterken elkaar. Pas dan kom je op het punt dat je kunt verkopen tegen een waarde die recht doet aan alle investeringen die iedereen heeft gedaan.’
Het gaat er trouwens niet per se om dat de voorzieningen gevuld worden met goed betalende huurders, benadrukt Klevering, het gaat er om wat een plek nodig heeft. ‘Soms kan dat een goed renderende horecavoorziening zijn, maar soms een ‘zachtere’ buurtvoorziening die op een andere manier bijdraagt aan de waarde van het gebied. Dan moet je dat vinden in de exploitatie van het grotere geheel. Dat vergt wel lange termijn betrokkenheid.’
Mobiliteitshubs
Een langere adem vraagt ook de openbare ruimte en de infrastructuur in een stadsdeel of wijk, zo stellen Terlouw en Klevering. Zo zagen ze al in de ontwikkeling van Suikerzijde in Groningen, waar werd gefocust op langzaam-verkeer verbindingen en een goede ontsluiting van het gebied voor voetgangers en fietsers. Nog voordat er verder iets gebeurde, werd er al een mijlpaal bereikt: de realisatie van de Bietenbrug voor fietsverkeer.
Katalysator in zulke processen zijn de ‘mobiliteitshubs’ die Dura Vermeer realiseerde in Haarlem en Pijnacker. Klevering: ‘Dat zijn hele geslaagde voorbeelden van waardecreatie door op een andere manier te kijken. Parkeren is dan niet het begin van de mobiliteitsvisie, maar het sluitstuk want het begint met het organiseren van nabijheid. Het is niet onze droom om parkeerbelegger te worden, maar om een gebied met echte meerwaarde te creëren. Dat kon hier alleen als we de auto uit het gebied halen, zodat we het terug kunnen geven aan het groen en aan de mensen. En in zo’n mobiliteitshub combineren we P&R met winkels, horeca, een boutique en een sportschool of een sportveld op het dak. In de hub bij Metrostation Zuid – onderdeel van de duurzame gebiedsontwikkeling WijCK in Pijnacker – zit ook een enorme wijkaccu die werkt in combinatie met vijfhonderd zonnepanelen. Zo ontstaat integrale waarde. In financiële zin creëren we waarde door de hubs zelf te ontwikkelen en in exploitatie te nemen.’
Het gaat hier niet alleen om bewegingen in een gebied en om infrastructuur, maar eigenlijk komen hier alle zeven lagen weer mooi bij elkaar, zo merkt Terlouw op: ‘We hebben hier ook aandacht voor het gebouw, de openbare ruimte, de locatie, de natuur en vooral de mens.’
Dit artikel is gesponsord door Dura Vermeer.
